О.Козырь заместитель начальника отдела
Исследовательского центра частного права,
кандидат юридических наук |
| АРЕНДА НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
|
| «ЭЖ-юрист» № 8 |
НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА
Два параграфа гл. 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении аренды такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса. Однако единой договорной модели и соответственно единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости в ГК РФ не предусмотрено. К объектам недвижимости, для которых не предусмотрены особенности регулирования в специальных параграфах гл. 34 ГК РФ, в полной мере применимы правила первого параграфа «Общие положения об аренде» названной главы. Более того, важные для сторон договора аренды правила, касающиеся, в частности, преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, оснований и порядка досрочного расторжения договора и требований, которые могут быть предъявлены к стороне договора, нарушающей свои обязанности, являются общими не только для аренды любых объектов недвижимости, но и для всех разновидностей аренды.
Нормами ГК РФ (как второй, так и первой его части) регулирование аренды недвижимого имущества не исчерпывается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимости конкретизируются в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и в принятых в его развитие актах. Кроме того, в соответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены отдельные особенности аренды обособленных природных объектов, а согласно ст. 610 ГК РФ — максимальные предельные сроки договора аренды для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. Принятия каких-либо иных специальных нормативных актов, регулирующих арендные отношения, ГК РФ не предусматривает.
АРЕНДНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ
Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости. Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации. Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.
Аренда зданий и сооружений впервые былa выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).
Предметом этого договора является только здание или сооружение в целом, а не отдельные его части или помещения. Однако, поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения.
Подтверждением этому может служить установленная в ГК РФ презумпция включения платы за пользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания (сооружения). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.
Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.
Конструкция «единого объекта», в праве на который определяющим являлся бы характер права на землю, кроме того, будет не способствовать облегчению оборота недвижимости, а затруднит его.
Каков же характер права, которое приобретет арендатор здания (сооружения) в отношении земельного участка? Оно может быть различным и не обязательно это должно бьпъ право аренды (нет необходимости в том, чтобы природа прав арендатора здания на землю и на расположенное на ней здание совпадала). Характер права на землю зависит от того, является ли арендодатель собственником или пользователем земельного участка, а также от того, содержится ли в договоре аренды здания (сооружения) указание на характер права арендатора в отношении земли, или в договоре такое право не определено и арендатор приобретает «эаконное право». В последнем случае у арендатора возникает на основании закона на весь срок действия договора аренды здания (сооружения) право пользования «необходимой» частью земельного участка. Отметим, однако, что природа этого права в самом ГК РФ не определена, что может повлечь определенные трудности на практике. В сходной ситуации приобретения покупателем здания права пользования землей соответствующее право в отношении земельного участка на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ может быть квалифицировано как право постоянного (бессрочного) пользования землей. Это право ст. 216 ГК РФ отнесено к числу ограниченных вещных прав. В случае же приобретения соответствующего права на пользование землей арендатором здания говорить о возникновении у него права постоянного (бессрочного) пользования землей нет никаких оснований, не подпадает его право и под какое-либо иное ограниченное вещное право из числа предусмотренных в ГК РФ. В то же время предусмотренное действующим земельным законодательством право временного пользования землей носит строго ограниченный по сроку характер и не рассчитано на арендаторов зданий (сооружений). Помимо условия о предмете договора, который должен быть установлен с полной определенностью, в договоре аренды здания (сооружения) необходимо также определенным образом установить такое существенное условие, как цена договора, то есть размер арендной платы. Без достижения соглашения о размере арендной платы и включения ее в договор аренды он будет считаться незаключенным.
ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА
Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. Требование о государственной регистрации распространяется на договоры, заключенные на определенный срок, причем на срок не менее года. Поэтому договоры аренды зданий (сооружений), заключенные на неопределенный срок, не подлежат регистрации, даже если фактическое действие таких договоров превышает годовой срок. Не нуждаются в регистрации и договоры, заключенные на срок менее года, при их последующем продлении. Более высокий уровень формализации проявляется еще и в том, что передача здания (сооружения) арендатору и соответственно возврат имущества по окончании арендных отношений должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным сторонами.
К договору аренды здания (сооружения) в полной мере применяются правила о расторжении договора аренды, в том числе о досрочном его расторжении. Это возможно при нарушении своих обязанностей одной из сторон по договору в случаях, прямо предусмотренных в первом параграфе гл. 34 ГК РФ, а также в иных случаях, прямо не предусмотренных в гл. 34, если нарушение, допущенное одной из сторон, является существенным. В последнем варианте возможно применение п. 2 ст. 450 ГК РФ, однако сторона, требующая расторжения договора, должна будет доказывать существенный характер нарушения. Как показывают обзоры судебной практики, наиболее распространенными спорами в отношении аренды недвижимости являются как раз споры в связи с расторжением договора.
В ГК РФ нежилое помещение нигде прямо не названо самостоятельным объектом недвижимости. Применение к нему основного критерия для отнесения к недвижимости, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, а именно критерия прочности связи с землей, возможно в большинстве случаев не непосредственно, а опосредовано, через связь с другими частями здания, которое само обладает признаком прочной связи с землей. Однако такое положение не послужило непреодолимым препятствием для квалификации нежилых помещений в качестве недвижимых вещей, поскольку сам ГК РФ в п. 1 ст. 130 допустил возможность отнесения законом к недвижимым вещам другого имущества. Такое отнесение в отношении нежилых помещений было осуществлено Законом о регистрации.
Нежилые помещения названы в качестве самостоятельного объекта недвижимости в ст. 1 Закона о регистрации, в то же время из п. 6 ст. 12 указанного Закона следует, что нежилые помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений, то есть других объектов — недвижимости. Таким образом, нежилое помещение — это специальный объект недвижимости, не имеющий непосредственной связи с землей. Это, в частности, означает, что при осуществлении сделок с таким объектом нет необходимости предоставлять его пользователю самостоятельное право на землю, на которой расположен соответствующий объект, поскольку для эксплуатации такого объекта необходимо иное — возможность прохода или даже пользования частями здания, в котором этот объект расположен.
Разумеется, может возникнуть и вопрос о доступе в арендованное помещение через соответствующий земельный участок. Однако характер «использования» арендатором земельного участка не позволяет ставить вопрос о самостоятельном, титульном праве пользования земельным участком арендатора нежилого помещения. Другое дело — вопрос о возложении бремени расходов, связанных с землей, на правообладателей отдельных помещений в здании. Этот вопрос, как нам представляется, если и может быть поставлен, то в отношении собственника, а не арендатора соответствующего нежилого помещения, а если стороны договора аренды сочтут возможным переложить все или часть такого бремени на арендатора, это может быть осуществлено через арендную плату за нежилое помещение.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась регистрация договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры.
Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц».
Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещении на срок до одного года, так же как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть с момента подписания договора.
Такой подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не означает, что остальные правила соответствующего параграфа об аренде зданий (сооружений) применимы к договорам аренды нежилых помещений, они, как и договоры аренды жилых помещений, регулируются общими нормами ГК РФ об аренде. Поэтому не подлежат применению, в частности, правила об обязательном определении в договоре аренды размера арендной платы и о формализации передачи имущества по договору аренды, о приобретении арендатором каких-либо прав на земельный участок, на котором расположено арендованное имущество.
АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ
Аренда предприятия является одной из наиболее сложных и формализованных разновидностей договора аренды, поэтому не случайно, что специальных правил параграфа «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось недостаточно и помимо них к этой разновидности договора аренды подлежат применению также правила параграфа «Аренда предприятий» гл. 34 ГК РФ. Практически все особенности этого договора проистекают из особенностей его предмета — предприятия. Отнесение его к недвижимости осуществлено в ст. 132 ГК РФ достаточно условно, поскольку в состав предприятия могут вообще не входить объекты недвижимости.
Из определения состава предприятия, содержащегося в абзаце 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ, следует, что стороны в целях передачи предприятия в аренду могут ограничить в договоре состав предприятия, не включив в него что-либо из того, что в состав предприятия собственника уже входит. Однако такое исключение имущества из состава предприятия не может быть осуществлено, если «остающееся» в составе предприятия имущество не составляет имущественного комплекса, могущего полноценно использоваться в тех целях, в которых собственник сам использовал предприятие.
ГК РФ в ст. 132 исходит из того, что объектом гражданско-правовых сделок, в том числе договора аренды, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. В то же время ст. 656 ГК РФ в формулировке предмета договора аренды предприятия использует термин «предприятие в целом».
Вопрос о том, что является частью предприятия и может ли часть предприятия передаваться в аренду на основе договора аренды предприятия, не только является предметом теоретических дискуссий, по и имеет практическое значение. По нашему мнению, отсутствуют правовые препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и определения юридической судьбы его отдельных частей. В то же время выделение части предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Если же часть предприятия сама по себе является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на основе целого предприятия, она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и предприятие в целом.
Передача не всего, а части предприятия в аренду повлечет необходимость решения таких тонких вопросов, как параллельное использование арендодателем и арендатором товарного знака (знака обслуживания), «раздвоение» клиентеллы и репутации, сложившихся у предприятия. Однако «сложно» не означает «невозможно», тем более что для решения подобных вопросов существуют определенные правовые механизмы, а использование товарного знака по лицензии другим лицом с сохранением права использования товарного знака у его правообладателя стало широко распространенным в российской деловой практике явлением.
Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендатору предприятия, предопределяет квалификацию договора аренды предприятия как смешанного договора, включающего помимо арендных элементы договора займа, а также коммерческой концессии, если в состав предприятия включаются средства индивидуализации (такие как право использования товарных знаков, знаков обслуживания и т. п.).
Основной особенностью договора аренды предприятия, отличающей его от договора аренды зданий или сооружений, является не особый объем прав арендатора по договору (который, несомненно, больше, чем у любого другого арендатора), а вытекающая из особенностей предмета договора необходимость уступки арендатору прав требования и перевода на арендатора долгов арендодателя, связанных с предприятием. При этом следует иметь в виду, что в состав предприятия не могут быть включены и соответственно арендатору не могут быть переданы права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Поэтому по тем обязательствам, исполнение которых арендатором невозможно без лицензии, арендодатель остается ответственным перед кредиторами. По тем же долгам, по которым не было получено согласия кредитора на перевод долга, но и не поступило в ответ на уведомление о предполагаемой сдаче предприятия в аренду требования кредитора о досрочном исполнении или прекращении соответствующего обязательства и которые в результате были включены в состав предприятия, арендодатель несет солидарную с арендатором ответственность.
В связи с названными особенностями предмета договора и со сложными процедурами перевода долгов на арендатора понятно, что степень формализации в отношении договора аренды предприятия максимально высока. Договор заключается только в виде единого документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен. Для определения состава предприятия, которое передается арендатору строго по передаточному акту, необходимо будет осуществить предварительную полную инвентаризацию предприятия. Аналогичный порядок должен быть соблюден и при возврате арендованного предприятия по прекращении договора аренды.
АРЕНДА ЗЕМЛИ
Что касается аренды земельных участков, то нет оснований рассматривать ее в качестве самостоятельной разновидности договора аренды, требующей специального, полностью обособленного законодательного регулирования. Она подчиняется общим нормам гл. 34 ГК РФ об аренде, что, в частности, означает обязательность государственной регистрации договоров аренды земельных участков независимо от срока, на который они заключены, а также то, что на арендатора и арендодателя земельного участка распространяются правила ГК РФ о правах и обязанностях сторон договора аренды, прекращении и продлении договора. ГК РФ предусматривает также, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, равно как и других обособленных природных объектов, однако на сегодня подобных особенностей в российском законодательстве практически нет. Для аренды земли важным является вопрос о сроке договора, в частности о его предельном сроке. ГК РФ предельных сроков договора не устанавливает, однако допускает возможность установления таких сроков иным законом. В Земельном кодексе РФ 1991 г. этот срок был установлен 50 лет, однако ст. 13 Земельного кодекса, устанавливавшая его, в настоящее время не действует. Сложившийся вакуум сегодня «заполняют» нормативные акты субъектов РФ.
Одним из наиболее распространенных способов заключения договора аренды земельного участка в последние годы становится его заключение на торгах. Однако от заключения договора на торгах необходимо отличать так называемую продажу права аренды. Так, продажа на торгах права аренды земельных участков, предназначенных под застройку, предусмотрена Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды». По сути, никакое право аренды при этом не продается, поскольку права аренды до заключения в надлежащей форме арендного договора вообще не существует.
Продажа права аренды — это возложение дополнительного финансового бремени на арендатора, который, помимо арендной платы, будет вынужден внести арендодателю специальную плату за право считаться арендатором.
С принятием нового Земельного кодекса РФ могут быть установлены отдельные особенности сдачи в аренду земельных участков, однако принципиальные черты договора аренды этих объектов должны сохраниться в соответствии с теми правилами, которые пять лет назад были установлены ГК РФ и прошли уже определенное испытание временем и практикой.
|
Галина ШУМКОВА
«Учет, налоги, право» № 10 |
| СТАВКИ НА ЗЕМЛЮ НЕ ИЗМЕНИЛИСЬ |
МНС России разъяснило своим письмом от 08.03.01 № ВТ-6-04/121 «О плате за землю» порядок налогообложения земельных участков. Ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в минувшем году, будут применяться и в 2001 году для всех категорий земель. Земельный налог за участки в сельских населенных пунктах по-прежнему взимается со всей площади земельного участка в размере 7,2 копейки за один квадратный метр. Столько же отдадут государству садоводы и огородники, занимающиеся любимым делом в черте города. Аналогичный налог на земли, занятые жилищным фондом, дачами, гаражами в городе, также взимается со всей площади земельного участка в размере 3 процентов от налоговой ставки, установленной в населенном пункте, но не менее 14,4 копейки за один квадратный метр. Три процента, но не менее 7,2 копейки, придется заплатить за землю под ведение подсобного хозяйства в городской черте.
Министерство решило увеличить объем поступлений платы за землю и рекомендовало управлениям МНС России по субъектам Федерации усилить контроль за работой нижестоящих инспекций. Само фискальное министерство готово оказать им методологическую и практическую помощь в организации и осуществлении соответствующего контроля.
Для пущей убедительности налоговики обнародовали план поступления земельного налога на 2001 год. Сумма платежей на 12 процентов превышает сумму фактического сбора минувшего года.
Налогоплательщиков обязали перечислить сумму сборов за землю на счета органов федерального казначейства. В дальнейшем доходы будут распределены между федеральным бюджетом (30 процентов) и региональными бюджетами (20 процентов). Правда, в казну Москвы и Санкт-Петербурга будет перечислено по 70 процентов. Бюджеты других городов и поселков получат 50 процентов от внесенных платежей.
|
|
