| М. Алексеев, |
"Экономика и жизнь" № 15 |
|
ОФИС СДАЛ! |
|
"Как трудно найти своё место в жизни руководства!" А.Рас |
|
|
ОФИС ПРИНЯЛ?
|
|
Сегодня уже можно вести речь о том, что российский рынок недвижимости прошел свою "дикую" стадию развития и стал достаточно стабильным и предсказуемым. в полной мере это относится и к рынку офисных помещений. известно, что офис является визитной карточкой любой уважающей себя коммерческой структуры, и многие отечественные предприниматели стремятся улучшить свою "среду обитания".
Итак, для начала следует определиться, что для вас выгоднее: приобрести офис в собственность или арендовать его на определенный срок.
Первым делом нелишне будет внимательно ознакомиться с Федеральным законом от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если вам выгоднее стать собственником, например, прелестного особнячка в центре города, то первое, на что нужно обратить внимание - наличие свидетельства о собственности у его владельца. Ибо приобрести объект в собственность невозможно, если его "владелец" на поверку окажется обыкновенным арендатором. Обратите внимание и на учредительные документы - кто конкретно имеет полномочия подписывать договор купли-продажи.
Вообще покупка офиса является делом довольно дорогостоящим и рискованным. Поэтому не исключено, что кроме квалифицированных юристов вам придется привлечь и охранно-детективные структуры, с тем чтобы досконально проверить как личность владельца-продавца, так и "подноготную" его фирмы. Весьма может статься, что фирма является банкротом и не имеет права продавать здание до решения арбитражного суда или же здание может оказаться вообще заложенным.
Теперь об аренде. Следует иметь в виду, что существуют два основных вида договора аренды - прямая аренда и субаренда.
Договор прямой аренды должен быть обязательно зарегистрирован в Комитете по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Очень часто владельцы помещений не хотят официально регистрировать сделку в комитете по каким-либо причинам, но вам как арендатору регистрация необходима. Именно таким образом и возможно получить юридический адрес и лицензию на ведение определенного вида деятельности, и, кроме того, величину арендной платы ваша компания может списать на себестоимость, что весьма выгодно и в налоговом отношении.
В договоре же субаренды существуют свои сложности, поскольку арендодателями здесь являются ранее заключившие договор аренды. Поэтому при оформлении данного вида договора рекомендуется попросить и внимательно изучить документы на сдаваемые помещения. Обратите внимание и на то, был ли зарегистрирован предыдущий договор аренды - если нет, то у арендатора, а следовательно и у вас, нет официального права на занимаемые помещения. При заключении договора субаренды также возможно получение юридического адреса и лицензии на ведение хозяйственной деятельности, поскольку по закону права арендатора могут передаваться.
Менее предпочтительными являются довольно распространенные сегодня договоры о совместной деятельности или взаимном оказании услуг, поскольку они нигде не регистрируются и, следовательно, не дают никаких гарантий на занимаемые площади. В этих случаях и арендную плату списать на себестоимость не удастся. Если же у вас и хозяина помещения возникнут трения или разногласия, то вам запросто могут указать на дверь невзирая на только что сделанный на ваши деньги евроремонт и заплаченную за десять лет вперед арендную плату. Кроме того, договоров о совместной деятельности фирма-арендодатель может наплодить неимоверное количество, а почетное право разбираться с многочисленными "соседями" предоставит вам.
Теперь о содержании договоров аренды. Всегда очень внимательно следует относиться ко всем нюансам предварительных переговоров и окончательному варианту текста договора - от финансовых вопросов до того, кто обязан менять перегоревшие лампочки в коридоре, Заранее обсудите все возможные дополнительные расходы, например входят ли в стоимость коммунальные платежи и какие именно. Следует также получить от арендодателя четкие и недвусмысленные ответы, что он имеет в виду под формулировкой "вернуть после истечения срока аренды офис в первоначальном виде".
Все эти тонкости должны быть обязательно зафиксированы или в самом договоре, или в приложении к нему. И, наконец, очень важный момент - при расчетах лучше идти официальным путем, нежели рассчитываться "черным налом". В случае расторжения договора отсудить реально потраченную на аренду сумму будет практически невозможно.
В заключение данного материала хотелось бы упомянуть о том, что лучше всю головную боль, связанную как с приобретением помещения в собственность, так и с его арендой переложить на риэлторов-профессионалов. Конечно, не хотелось бы платить деньги посредникам, но этот путь все-таки имеет больше преимуществ, чем недостатков. Во-первых, профессионально занимаясь недвижимостью, риэлтеры имеют отчетливое представление о реальном состоянии рынка офисных помещений, конкретные предложения от арендодателей. Во-вторых, в их компетенцию входит содействие в регистрации сделки, квалифицированное составление договоров, а также юридическая проверка документов. Кроме того, подавляющее большинство звонков относительно спроса и предложений офисных помещений все равно попадает в риэлтерские фирмы. Поэтому если вы не готовы висеть целыми днями на телефоне, бегать по разным адресам с целью осмотра различных вариантов и бюрократическим инстанциям в поисках кучи справок, то этот путь является для вас оптимальным.
|
|
